第二部 国企风云 013章 规划变更

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经历了上一轮小户型别墅的热销，吃到了市场红利以后，中食集团姑苏公司的高层，果断决定，将后面还有一半以上的纯独栋货值，进行规划变更调整，将所有的独栋产品，全部变更为小面积的联排别墅。

因为这一决策，整个项目耽误了接近一年的时间。

哪怕是在十年前，把原来规划彻底推翻，重新来过的规划变更，也不是那么的容易，何况这个项目开发到现在，也已经有四五年的时间了，前面已经开发数批次，而且每一批次最后的规划许可证数据，房产预测数据，房产实测数据都不一样，再加上前文讲的，为了偷面积，还折损了一万多方的货值。

所以，仅仅是梳理陈年旧账，与政府沟通，到底按照哪一版本的来，便已是一个巨大的工作量了。

定好了方向，便开始了轰轰烈烈的规划设计变更事宜，在国企，选单位，首先要进行单位招标。

在房地产圈，国企的融资利息要比私企低的多得多，在私企频繁暴雷的今天，对于很多私企来说，且不谈利息是多少，就算你能融到资，就已经是极好的单位了，甚至有些私企为了活命，竟然提出超过20%的利息来进行贷款或者社会融资。超过20%，这已经有高利贷的嫌疑了，但是，大的趋势下，你想活下去，就不得不去这样做。

以上说的是现在的大环境，在还没有大面积暴雷的前些年，在房地产尚且算是辉煌的年代，私企如何运营，才能与国企抗衡，一个是效率，一个是成本。你只有更快，才能在第一时间还掉借款，省下因时间要多还的利息；你只有更省，才能省下钱，来提升项目的利润。

如果没有这两条，私企是无法跟国企对抗的。

且不谈私企怎样，我们讲一下那些年，在贷款利率低的大环境下，国企是如何被私企从嘴边把肉抢走的。

前面我们讲到，私企的法宝是效率跟成本，一般运营相对稳健的私企，从拿地到开盘，六个月的时间，碰到极限冲刺的项目，四个月，五个月开盘，也不是不可能，那么，放在国企，时间是怎样的？

那些年，王尘在中食集团的时候，做了一个项目，从拿地到开盘，花了九个月，已经是运营力很强的项目了，受到了全集团的表扬。

当然，过了这么多年，很多国企的运营力也上来了，与私企的差距也是越来越小，这个应该也算是私企生存现状的一个重要原因，融资利息比不过人家，运营效率没有那么多的差距，成本优势也是越来越小，那么，整个地产圈，留给私企生存的空间，自然也就越来越小了。

这说的是现状，与当年的故事关联不大，我们还是回来说一下当年的国企。

从一件事情定下来开始干，要先进行招投标，招标要先拟定招标方案，发起网上审批流转，等你把方案拟定好，流程走完，已经十天过去了。等招标方案流转完成，进行正式发标，发标与回标之间有二十天的周期，大半个月又过去了。回标后，进行开标打分，选定意向单位后，再进行定标的网上审批流转，一个礼拜又过去了。

就这样，什么还没开始干，一个多月的时间，已经没有了。假如说，一块地融资十个亿，融资利率6个点，那么一年的利息就是6000万，一个月的利息就500万。也就是说，啥事还没干，已经有大几百万打水漂了。

那么，既然是公开的招标，是不是就一定是公平公正的呢，不是！

王尘在中食集团开了几十上百个标，有好多都是内定，有的时候，是让内定的单位，找两家陪标单位来充个数；有的时候真正的拼实力，也看集团领导的喜好方向，商务标打分大差不差的话，就技术标上做做手脚，总归，集团领导喜欢哪家单位，总归有操作的空间。

既然有了内定单位，那么工作是否可以提前开展，以加快节奏呢，那些年，是不行的，总归还怕是最后出现变故，所以，往往是等到最后一刻，才会让中标单位正式启动。

以点及面，时间，就是这么被一点一点浪费掉的。

这一次规划变更设计单位的选取，却是按正规流程来的，没有什么花把势在里头。在这次发标，开标过程中，有个一个老头，是让王尘过了这么多年，仍然记忆犹新的。在后来的工作过程中，这个老头的处事方法，也给了王尘很大的影响。

吴挺，一个快要退休的设计院老院长，逢人便是满面笑容，态度永远都是那么的谦和而有礼貌。

在此之前，吴挺的团队，从来没有跟中食集团合作过，也从来没有给过他机会。

我们常说；机会往往是留给有准备的人。

吴挺就是一个这样的人，虽然这么多年，吴挺从来没有跟中食集团合作过，但是，每到逢年过节，吴挺都会给中食集团的领导发一条问候的短信，连发几年，从未间断。

就以为这么一个简单的操作，在这次规划变更招标的时候，公司给了他一个公平竞争的机会，而最后的结果，也是他们团队凭着自己的能力，顺利的拿下了这个方案加施工图近千万的大标。

中标之后，王尘便跟整个设计团队，开始了风风火火的方案调整，一轮又一轮的方案汇报，一次又一次的政府沟通，无数的填埋前期留下的坑，多少次熬夜加班，已经不记得了，这个反反复复的流程，竟然持续了一年的时间，才等到了政府规划部门组织的专家评审会。

这是王尘入行以来，第一次参加专家评审会，不知道流程是什么样的，不知道什么人参加，不知道要给每个专家多少钱的评审费，不知道以什么形式送出这些钱。

负责这个项目的主创设计师，一一给王尘解释完，最后说，每个红包夹在文本里，直接送出去就行了，大家都知道怎么回事，不用担心。

多年以后，随着王尘做的项目越来越多，经验越来越丰富，其实都知道怎么做才能最大概率的通过专家评审，往往在开会的前一天，规划部门会从专家库里抽取专家名单，第一步，先从规划部门那里拿到这份名单，而房地产这个圈子是很小的，多多少少的总归能找上关系，所以，在提前一天都会通过这样那样的关系网与专家打好招呼，这样，在第二天，就不会有人提太大的问题，那么，专家会也就顺其自然的通过了。

但是，当年的王尘，是不知道这些行业潜规则的。

不久之后，便是专家会的日子了，王尘、张玦及设计团队早早的便来到了会场，进行着会前的准备。等专家落座后，王尘的心情是欢呼雀跃的，因为五个专家里面，有一个是自己的大学导师，有一个是张玦的大学导师，一个是姑苏公司副总的大学同学，一个是吴挺设计院原来的老同事，五个人里面，已经有四个是大家熟悉的了，那么，王尘心里，多多少少的总归有了着落。

就这样，专家会顺利的通过，延续了一年的规划变更，初步有了结果，后面便是走流程，进行公示的时候了，公示完成，便可方案正式落地。

在这里，再提一个公示流程上的行业潜规则。

往往这种变更公示，涉及到之前买房的业主，如果是有差变好，总归提意见的会少一些，如果是由好变差，那么原来买房或者已经入住的业主，意见就大了。所以，为了保证公示顺利通过，业主不要有意见，该怎么做？就是把公示牌，放到一个鸟都不拉屎的地方，如果人连看都看不见，怎么去提意见。

这一次的规划变更公示，也是如此的，王尘与开发部的同事，弄好公示牌后，选了一个相对偏僻的位置，又有大树的遮挡，就把牌子竖在了那里，十几天后，公示完成。

这一次，规划变更，也便正式的告一段落了。